août 12, 2019 IEV

La pratique des baux commerciaux après la réforme du droit des contrats

La réforme du droit des contrats a des incidences directes sur la rédaction des baux commerciaux et crée de nouveaux outils au profit des locataires. Panorama des principales mesures dont les praticiens des baux doivent désormais tenir compte, par Me Sébastien Legrix de la Salle.

Après une réforme importante en 2014 (Loi 2014-626 du 18-6-2014, dite « loi Pinel » ; Décret  2014-1317 du 3-11-2014), des ajustements en 2015 (Loi 2015-990 du 6-8-2015, dite « loi Macron ») et en 2016 (Décret 2016-296 du 11-3-2016), il était raisonnable de penser que le statut des baux commerciaux ne subirait pas de nouvelle modification législative avant plusieurs années. Or, force est de constater qu’il n’en est rien puisque la réforme du droit des contrats (Ord. 2016-131 du 10-22016), entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et ayant fait l’objet d’une loi de ratification récemment (Loi 2018-287 du 20-4-2018), a des incidences directes sur les baux. Il doit être précisé que la loi de ratification décale au 1er octobre 2018 l’application de certaines des dispositions que nous allons ci-dessous aborder (C. civ. art. 1171 et 1223). La présente étude a pour objet de présenter la pratique des baux commerciaux à la suite de la réforme du droit des contrats au stade de la formation du bail  et de son exécution.

Une incidence dès la négociation et la conclusion du bail commercial…

Un locataire toujours plus informé
L’article 1112-1 du Code civil prévoit que : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En matière de baux commerciaux, l’obligation d’information du bailleur à l’égard de son locataire n’est pas nouvelle. Ainsi, en vertu d’une jurisprudence constante, le bailleur peut se décharger en partie de son obligation de délivrance (C. civ. art. 1719) quant à l’état des locaux à condition que le locataire ait, préalablement, une parfaite connaissance dudit état. C’est pour répondre à cette obligation d’information que certains bailleurs annexent aux baux les rapports amiante, termites ou plomb alors que, contrairement à la vente, en matière de location commerciale seuls le diagnostic de performance énergétique et l’état des servitudes « risques »  et  d’information sur les sols sont obligatoires.

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