La demande de changement d’usage d’un bien et la demande de changement de destination peuvent être complémentaires, mais ne sont pas similaires. Chacune de ces demandes répond à des conditions précises.

LE CHANGEMENT DE DESTINATION, POUR QUELLE SITUATION ?

La transformation d’un logement en local professionnel (ou d’un commerce en bureaux ou en habitation par exemple) constitue un changement de destination soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation d’urbanisme.
Les destinations possibles d’un bien immobilier sont limitativement énumérées par le plan local d’urbanisme (PLU) : habitation, hébergement, hôtelier, commerces, artisanat, industrie, entrepôts, etc.
Le type de demande d’autorisation d’urbanisme dépend de l’existence ou non de travaux, selon les deux situations suivantes :

1. Soit le changement de destination est accompagné de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² pour un projet dans une zone U d’un PLU) ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : un permis de construire est nécessaire ;
2.  Soit le changement de destination s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.

À part ces formalités administratives, certaines démarches supplémentaires peuvent être nécessaires, telles que par exemple dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, demander l’accord de l’assemblée des copropriétaires, ou dans un logement loué, demander l’accord du bailleur.

NB : La demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage.

LE CHANGEMENT D’USAGE, POUR QUELLE SITUATION ?

La réglementation du changement d’usage (anciennement dit « affectation »), destinée à protéger le logement, ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage.
À l’inverse, aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d’habitation.
En effet, l’autorisation de changement d’usage, n’est obligatoire que si :

1. Le projet de transformation concerne un local d’habitation, c’est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes (y compris les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés) ;
2. Le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).
   L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble. Celle-ci est accordée à titre personnel et est liée à l’occupant.

NB : L’autorisation de changement d’usage n’est pas requise lorsque l’activité professionnelle, y compris commerciale, est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucune réception de clientèle ni de marchandises.

NB bis :
La commune de La Roche sur Yon comptait 57 366 habitants en 2017. (Insee 30/12/2019)
La commune des Sables d’Olonne comptait 45 445 habitants en 2017. (Insee 30/12/2019)

DÉCLARATION POUR MISE À JOUR DE LA VALEUR LOCATIVE

Les changements d’affectation des propriétés bâties et les changements d’utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale pour lui permettre de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, à partir de laquelle est calculée la taxe foncière.
Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, une déclaration dans les 3 mois (90 jours) de la réalisation du changement.

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