Quels diagnostics immobiliers pour la location de votre local ?
QUELS SONT LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES DANS LE CADRE D’UNE LOCATION D’UN LOCAL COMMERCIAL ?
Dans le cadre d’un bail commercial, le propriétaire a pour obligation légale d’ annexer au contrat trois diagnostics techniques immobiliers à son locataire, effectués par des professionnels certifiés comme les diagnostiqueurs. Il s’agit du diagnostic de performance énergétique (DPE), du diagnostic amiante et de l’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT).
- Le Diagnostic de Performance Énergétique – DPE
Il est impératif d’annexer le DPE à un contrat de location et ce quelque soit l’usage du local ou du bâtiment loué.
Le DPE sera même intégré au dossier de diagnostics techniques que le propriétaire fournit au locataire lors de la signature du bail. Il a pour objectif d’évaluer la consommation énergétique du local mais également de mesurer son impact sur les émissions de gaz à effet de serre.
Le locataire du local sera informé de la consommation d’énergie sur une année. Le DPE indique la classe énergétique selon un classement alphabétique qui s’échelonne de A à G. Plus le classement se rapproche de A, plus le local est économique en terme de de dépenses énergétiques , et plus il se rapproche du G, plus il est énergivore.
Sa durée de validité est de 10 ans si le bien immobilier ne subit aucun gros travaux qui pourraient améliorer sa performance énergétique, auquel cas, il est utile de le faire établir de nouveau pour mettre à jour les étiquettes de performances énergétiques.
Le DPE doit figurer sur les annonces de mise en location.
A noter que le DPE demeure un document à valeur informative. Le locataire ne peut mettre en cause la responsabilité du bailleur à partir de ce document.
- Le Diagnostic amiante
Dès lors qu’un immeuble bâtis a fait l’objet de la délivrance d’un permis de construire avant le 1er juillet 1997, ce dernier est soumis à un diagnostic amiante. Il permet de repérer la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans un local. Ce diagnostic doit être réalisé par un expert certifié et formé au risque amiante, et sa durée de validité est de 3 ans.
- Le Diagnostic des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
Le diagnostic de l’état des risques naturels, miniers et technologiques doit obligatoirement être annexé au contrat de bail commercial si le bien est situé dans une zone couverte.
Ce document donne des informations au futur occupant sur les risques naturels, technologiques ou sismiques de l’emplacement géographique sur lequel se trouve le local commercial, établi par la préfecture, la mairie ou disponible sur internet.
Sa durée de validité est de 6 mois à compter de la signature du contrat de bail commercial.
Il est à noter que les diagnostics obligatoires lors de la cession d’un fonds de commerce sont les mêmes.
QUELS SONT LES DIAGNOSTICS OPTIONNELS DANS LE CADRE D’UNE LOCATION D’UN LOCAL COMMERCIAL ?
En plus des trois diagnostics immobiliers obligatoires, beaucoup de propriétaires de locaux commerciaux fournissent également à leur locataire :
- Le Diagnostic loi Carrez
Il s’agit de la mesure de la surface du local selon la loi Carrez. Il n’est pas obligatoire de le faire établir mais il permet souvent de fixer le prix du bail et aide le locataire à connaître la superficie dont il disposera.
- Le Diagnostic Plomb
Il permet d’établir un constat de risque d’exposition au plomb, il peut être demandé uniquement si la construction du local commercial est antérieure au 1er janvier 1949, date d’interdiction de l’utilisation du plomb dans les peintures.
Le diagnostic plomb est obligatoire pour les locaux mixtes, c’est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie commerciale.
Si aucune trace de plomb n’a été détecté lors du diagnostic, sa durée de validité est illimitée.
- Le Diagnostic Termites
Il permet de constater la présence ou l’absence d’agents de dégradation.
Il n’est obligatoire que pour la vente mais permet au bailleur d’assurer sa bonne foi et d’éviter que son locataire ne se retourne contre lui pour vice caché en cas de présence de termites.
Sa validité est de 6 mois puisqu’il est nécessaire de refaire ce diagnostic assez régulièrement, l’apparition de termites pouvant se faire très rapidement.
QUELLES CONSÉQUENCES EN CAS D’ABSENCE DES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS EN LOCATION COMMERCIALE ?
Si la liste des diagnostics obligatoires au bail n’est pas exhaustive lors de la rédaction du contrat de location, le propriétaire ne pourra pas se défendre en cas d’accusations de vices cachés.
De plus, en cas de non-respect de la législation, le locataire pourra faire appel à la justice pour demander la résolution du bail ou la diminution de son loyer.
