LA RÉVISION TRIENNALE

LE PRINCIPE :
Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum.
En effet, une révision n’est possible que si 3 ans se sont écoulés depuis la date d’entrée en jouissance du locataire (bail d’origine), du renouvellement d’un bail précédent ou la prise d’effet de la précédente révision. La révision ne peut être demandée qu’une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Toute requête faite avant l’expiration de la période triennale est considérée comme nulle.
Cette modalité de révision est automatique et n’a pas être obligatoirement inscrite dans le bail d’origine.
La demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et doit préciser le montant du loyer demandé.
NB : La révision du loyer prend effet à la date de la demande de révision

LE PLAFONNEMENT DE LA REVISION
La hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence.
Depuis septembre 2014 (loi Pinel), pour les contrats conclus ou renouvelés, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.
Le calcul du nouveau loyer :
Loyer en cours x (Indice du trimestre de la révision ÷ Indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

LE DÉPLAFONNEMENT DE LA RÉVISION

Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer dans deux cas (le loyer en cours ou du bail renouvelé peut alors dépasser la variation de l’indice de référence) :
1. Il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l’activité commerciale du locataire ; 2. La déspécialisation du bail par le locataire.
Depuis septembre 2014 (loi Pinel), pour les contrats conclus ou renouvelés, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.

LA CLAUSE ECHELLE MOBILE

Les parties peuvent choisir de stipuler une clause d’échelle mobile, auquel cas le loyer sera de plein droit et automatiquement révisé selon la période qui aura été fixée au contrat, sur la base d’une indexation sur l’indice de référence choisi dans le contrat, sans que le bailleur n’aie besoin de le notifier ou signifier au locataire.
Si le loyer se trouve augmenté ou diminué, par le jeu de la clause d’échelle mobile, de plus d’un quart, soit 25 %, par rapport au loyer initial ou par rapport à la dernière fixation contractuelle ou judiciaire du loyer, l’une des deux parties pourra demander la révision immédiate du loyer à la valeur locative.
Cette demande se fera par LRAR ou acte d’huissier et devra mentionner le montant du loyer sollicité. En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux sera compétent pour connaître de la fixation du loyer révisé.
Le loyer sera alors ajusté à la valeur locative, à condition depuis la réforme de 2014 que la variation de loyer qui découle de cette révision ne conduise pas à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Puis la clause d’échelle mobile recommencera à jouer sur cette nouvelle base, jusqu’à ce qu’une hausse (ou une baisse) de 25 % soit à nouveau constatée.

AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Au terme du bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail.
Le bailleur pourra alors modifier le montant du loyer :
– Soit en donnant congé au locataire 6 mois avant le terme du bail et en proposant, à cette occasion, un renouvellement mais pour un nouveau loyer ; – Soit, si c’est le locataire qui effectue une demande de renouvellement, en proposant, dans sa réponse, un nouveau loyer.
Si le locataire refuse (le silence du locataire valant acceptation du nouveau loyer) tout en acceptant le renouvellement du bail, alors le différend sera traité par la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance en cas d’échec de la conciliation.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux ou lorsqu’il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction. Le calcul de l’indemnité d’éviction se fait souvent entre les deux parties, qui peuvent fixer le montant de cette indemnité d’un commun accord.
Le nouveau loyer est librement déterminé. Mais ses modalités d’augmentation seront soumises aux mêmes règles que ci-dessus concernant la révision du loyer en cours de vie du bail. A noter que la modification des facteurs locaux de commercialité dans un bail commercial intervient lors du renouvellement du bail ou au terme de chaque période triennale.
Attention toutefois : le plafonnement des révisions ne sera pas applicable :
– En cas de modification de la destination des lieux ou des facteurs de commercialité ; – Ou en cas de modification importante des caractéristiques du local ; – Il ne serait pas non plus applicable si le bail initial était conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

LA NON RETROACTIVITE

Aucune rétroactivité du paiement du loyer n’est possible en cas de révision tardive, c’est au bailleur d’être réactif. Il ne peut demander au locataire de régler les éventuels montants non demandés jusqu’à la révision

LA PROCEDURE JUDICIAIRE DE REVISION DU LOYER COMMERCIAL EN COURS DE BAIL

En cas de désaccord sur le montant du loyer du bail révisé, une procédure spécifique en vue de sa fixation par devant le juge des loyers commerciaux est instaurée aux articles R. 145-23 à R. 145-33 du Code de commerce. Cette action judiciaire doit être intentée dans un délai de deux ans (L.145-60 du C. com) à l’initiative de l’une des parties et doit respecter un formalisme strict : • Notification d’un mémoire en lettre RAR à la partie adverse et éventuellement mémoire en réplique adverse, • Assignation devant le Juge des loyers commerciaux pour une date d’audience minimum un mois après suivant la réception par l’adversaire du premier mémoire établi, • Jugement fixant directement le loyer ou ordonnant le cas échéant une expertise judiciaire, • Si une expertise judiciaire ordonnée : nouvel échange de Mémoires après dépôt du rapport d’expertise, • Jugement du Juge des loyers commerciaux fixant le loyer du bail commercial révisé avec effet rétroactif à la date d’effet de la demande en révision.

Source :
• www.service-public.fr
• www.legalplace.fr
• www.village-justice.com
• Code de commerce : articles L145-33 à L145-40 • Code de commerce : articles R145-1 à D145-34