Conformément à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, lorsqu’un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe son locataire par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. S’il recourt à un prêt pour financer son acquisition, l’acceptation de l’offre est subordonnée à l’obtention de ce prêt et le délai pour réaliser la vente est de quatre mois.

Depuis l’introduction de ce texte du 18 juin 2014, dans le code du commerce, la référence à la volonté du bailleur de vendre son bien immobilier est discutée. L question se pose notamment de savoir si en cas de vente du bien loué à l’occasion d’une procédure de liquidation judiciaire, le bailleur a bien la volonté de vendre. Dans l’affirmative, cela veut dire qu’une telle vente donne lieu à l’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce : le locataire dispose d’un droit de préférence. Les juges se sont prononcés sur cette question à plusieurs reprises. Ainsi, dans une décision rendue le 23 mars 2022, la Cour de cassation a décidé d’exclure l’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce lorsque la vente intervient dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

La raison est simple : la vente réalisée dans le cadre d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice. Cette vente ne résulte pas de la volonté du propriétaire du local mais intervient à l’initiative d’un tiers. Elle est organisée par le juge-commissaire, dans le cadre de la liquidation judiciaire dont le propriétaire fait l’objet.

À retenir, lorsque la vente d’un bien immobilier à usage commercial ou artisanal ne résulte pas de la volonté du propriétaire mais est réalisée à l’initiative d’un tiers, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption. C’est notamment le cas lorsque la vente intervient au cours d’une procédure de liquidation judiciaire, lorsque la vente résulte d’une adjudication judiciaire ou lorsqu’il s’agit d’une vente forcée à la suite d’une saisie.